目前中國住宅市場調(diào)控逐步“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開發(fā)進入低利潤增長期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的迫切需求。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往與地方經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系密切，受到政府重視，并且整合房產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式。
更高的利潤、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。
未來隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機遇和發(fā)展契機。
那么，今后的中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路該怎么走？
首先，黨的十九大報告中明確指出要著力加快建設(shè)實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟體制，不斷增強我國經(jīng)濟創(chuàng)新力和競爭力水平。
十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高發(fā)展水平，促進產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，將培育諾干世界級先進制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。
在這方面，迪馬股份一直以來，堅持關(guān)注民生，做到不哄抬地價，不炒作三四線城市房價，不捂盤惜售，公司在舊城改造、城市更新等方面的項目比重不斷加大，符合行業(yè)及監(jiān)管的政策扶持導(dǎo)向。
未來，迪馬股份將進一步提升土地一級開發(fā)能力，推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地。
針對性加大一二級聯(lián)動項目的拓展，提高項目一二級聯(lián)動模式的開發(fā)能力，積累土地一級開發(fā)操作經(jīng)驗，推進舊城改造及城市升級，響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)升級需求及工業(yè)4.0戰(zhàn)略，基于自身雙主業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗和優(yōu)勢，在部分深耕城市嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落地。
目前已與多家知名企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)項目洽商。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集性行業(yè)，在當(dāng)前限購、限貸的不利環(huán)境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關(guān)重要。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該實現(xiàn)融資渠道多元化、合理控制財務(wù)成本、保持合理的負(fù)債率和良好的現(xiàn)金流。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前我國房企的資金來源中,企業(yè)自籌比例已上升至43%以上,個人購房預(yù)售款比例在25%以上,商業(yè)銀行貸款只占15%左右。
而銷售不暢、市場預(yù)期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業(yè)去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統(tǒng)外，大部分選擇信托方式，少數(shù)選擇民間借貸。
而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。
最初的融資主要是針對單一的項目，以后逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構(gòu)進行長期合作。
這種從松散型的項目投資合作轉(zhuǎn)變?yōu)楣局频木o密型投資，是基于大型房企進一步做大規(guī)模和做強實力的戰(zhàn)略考慮。
市場規(guī)模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內(nèi)房企帶來幫助。
海外成熟金融機構(gòu)和投資機構(gòu)對投資管理的規(guī)范運作，對提升國內(nèi)房企的管理水平和質(zhì)量，將起到重要作用。
迪馬股份自今年開始，就對標(biāo)優(yōu)質(zhì)大型房企融資模式研究，特別是一級開發(fā)階段融資及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的研究，挖掘符合公司戰(zhàn)略發(fā)展所需的融資新模式及渠道，尋求具備特色及優(yōu)勢的合作資源，力推融資落地。
為推進投融資一體化建設(shè)，迪馬股份將加速中票的發(fā)行工作進程，突破超短融、海外債、REITs等融資領(lǐng)域，合理配置資本市場融資比例，保證公司拿地、投資、拓展資金需求，調(diào)節(jié)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，以滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展要求。
第三，在調(diào)控和市場的風(fēng)險中，如何使房企保持核心競爭力，實現(xiàn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，已成為當(dāng)前一個突出的問題。
預(yù)計更多的房企，將把注意力集中到關(guān)注品牌、資本、產(chǎn)品和營銷能力上來。
房企的品牌經(jīng)營，歷來被認(rèn)為是企業(yè)的軟實力，而要實現(xiàn)企業(yè)的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養(yǎng)和樹立，重視品牌的有效表現(xiàn)和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發(fā)展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經(jīng)營，使項目的促銷手段和銷售價格方面的優(yōu)勢得到了充分的體現(xiàn)。
相比之下，中小房企的項目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位比較隨意，項目的實際成本與目標(biāo)成本偏離較大，這就更應(yīng)該注重項目的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化管理，這也是中小房企擴大經(jīng)營規(guī)模的基礎(chǔ)條件。
迪馬股份2018年的一項重大計劃就是進一步強化社區(qū)運營能力和品牌建設(shè)，加快社區(qū)運營項目的擴張和推廣。
通過對客戶需求和定位的不斷剖析，公司將持續(xù)優(yōu)化“產(chǎn)品+服務(wù)+社區(qū)”的大產(chǎn)品體系，重新雕琢和打磨公司現(xiàn)有產(chǎn)品線，完善產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，打造產(chǎn)品溢價與投資效率雙效邏輯驅(qū)動的產(chǎn)品戰(zhàn)略，以差異化競爭力駛出同質(zhì)化競爭的紅海并實現(xiàn)超額盈利。
同時，提高組織管理效率，優(yōu)化流程制度建設(shè)。
深化推進公司“長江計劃”、“精益計劃”等工作，夯實治理結(jié)構(gòu)、強化企業(yè)文化、完善公司績效考核和激勵機制，向管理要效益，從戰(zhàn)略、文化、機制、平臺等方面進一步提高組織效率。
完善公司”磐石計劃”體系，以設(shè)計、工程為主要抓手，針對公司差異化產(chǎn)品的競爭力分析，落實產(chǎn)品實施能力建設(shè)。
通過完善的制度體系建設(shè)和嚴(yán)格執(zhí)行，將迪馬股份產(chǎn)品品質(zhì)和口碑保持在行業(yè)標(biāo)桿水平。
第四，在中國指數(shù)研究院發(fā)布《2018中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》中，從市場容量與增值潛能兩大維度、12個方面、40余項具體指標(biāo)構(gòu)建“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”，對全國298個地級以上城市進行投資吸引力評價，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注和解讀。
榜單指出，行業(yè)由過去相對單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向全面參與城市綜合開發(fā)運營的階段，對不同城市投資機會以及發(fā)展周期的研判變得尤為重要，歷史也證明，這些年取得優(yōu)異業(yè)績的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，大多是順應(yīng)趨勢，前瞻性布局，進而真正分享了行業(yè)與城市成長的紅利。
迪馬股份旗下專業(yè)從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的東原集團堅持“精選一二線城市，精選一二線區(qū)位”的戰(zhàn)略布局，憑借著自身強勁的開發(fā)實力和卓越的品質(zhì)，打造了一個涵蓋精品住宅、高檔公寓、甲級辦公、社區(qū)運營和大型城市綜合體等完整的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)體系。
截至目前，東原在建、擬建以及竣工項目總計達(dá)50個，華東區(qū)域以上海為中心，華中區(qū)域以武漢為中心、西南區(qū)域以重慶為中心，圍繞這些經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市進行深耕發(fā)展，始終緊跟城市節(jié)奏，同時保持自己在國內(nèi)各大城市的領(lǐng)先地位。
產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的驅(qū)動力，迪馬股份把自身雙主業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗和優(yōu)勢與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合，加快在新能源汽車、應(yīng)急產(chǎn)業(yè)、軍民融合、文娛產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)城結(jié)合項目落地，在所開發(fā)的城市助推經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并不斷釋放住房需求，也是響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)升級需求及工業(yè)4.0戰(zhàn)略的舉措。
不僅如此，在商業(yè)地產(chǎn)方面，迪馬股份已經(jīng)把持有物業(yè)經(jīng)營作為公司未來戰(zhàn)略發(fā)展房地產(chǎn)三大發(fā)展業(yè)務(wù)之一，將逐步挖掘輕資產(chǎn)為主的商業(yè)營運模式、打造滿足東原物業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)和管理模式，川渝地區(qū)的1891時光道、東東mall、新新park、SAC川航大廈等地標(biāo)性項目表明，公司堅持精選加深耕的全國化布局，加速推進圍繞的區(qū)域縱深化、平臺化發(fā)展，將穩(wěn)步提升公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及行業(yè)地位。
更高的利潤、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。
迪馬股份正在著力提升土地一級開發(fā)能力，推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地，已經(jīng)走在了中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的前列。
地址：重慶市南岸區(qū)南濱路東原1891D館4樓 / 上海市虹橋萬科中心2號樓9層
